亲爱的保罗
这是我的故事. 我带一个买家看了30多套房子，但我写了5个不成功的报价. 所有 被更好的提议打败了. 我的买家有资格达到150K联邦住宅管理局. 其所以 很难找到适合他们的东西. 这些工作结束后，我的买家去了一个 这周末的开放参观日没有我. 那个公开的经纪人，也是 清单, 说服我的买家和她一起写报价…我认为我至少应该得到一笔介绍费, 但 房源代理拒绝付款. 我能做些什么?
雅各真诚……
这是个好问题，在这段视频中我将给出5种可能的答案
在我的职业生涯中，我不知道见过多少次 这. 我也是这个问题的受害者. 但是…雅各布有什么办法… 答案是肯定的……. 也没有……. 也许……
雅各……. 理解买家可以选择使用任何他们想要的 想要工作，不管你带他们看了多少次房子. 在它的 面对，这里没有诱因. 也要明白，这听起来像你的 买家确实想买房子，他们当然也有自己的一份 失望. 有时这会导致绝望……如果有任何绝望 一线希望，买家会多次放弃对他们的代理的任何忠诚 这样他们就能买房子了…. 这并不是对你作为探员的影响，你是 显然是一个伟大的经纪人，但这只是今天紧张的现实 市场……
但我想把它分成两部分…. 首先,是 你有权得到任何补偿，其次，你是否有纪律处分的选择 对付公开的代理人
选择# 1
让我们先来看看补偿方面……. 雅各布，如果你签了独家买家代理 那么，是的，你的买家使用了另一个代理的事实提供了合法的 向本协议约定的当事人追偿.
澄清! 独家 买方代理协议不是代理披露的被许可人有他们的 客户签署，概述代理人在执照法下的责任和义务. 这是经纪人之间的一份独立合同，与上市合同类似 而买方和其目的是为了保护代理人和经纪人免受 雅各布到底发生了什么…
如果你们没有这样的合同，那么就没有任何索赔 类型的补偿. 从买方或其他代理.
也要记住，既然买方是独家代理 协议在技术上是经纪人和买方之间的，只有经纪人可以 如果已经达成协议，就对买家提起法律诉讼. 所以雅各布需要讨论一下这个问题 和他的经纪人商量是否采取法律行动
选择# 2
向公开代理人投诉怎么样 内布拉斯加州房地产委员会(NREC)?
从执照法的角度来看，Jacob可能会被起诉 向房地产委员会投诉公开代理人. 我说“可能”. 我和格雷格·莱蒙谈过了 NREC的主任，不像LISTING AGREEMENTS，他指出没有 法律或先例中对偷猎其他代理人的具体禁止 有独家买方代理协议的客户. 但这取决于事实模式 当然也可能是其他违规行为.
例如，在雅各布斯的案例中，他的买家去了一个公开场合 房子. 如果公开代理人作出任何形式的声明，如“买方专属” 代理协议不能强制执行”或“别担心，法院不喜欢这些 或者“别担心，买方协议根本不值一纸钱。 写在.“差不多是这样的 肯定是潜在的违法行为吗.
所以，这取决于个人的实际情况 情况.
选择# 3
在雅各布斯的案子中，如果公开代理人是国家 地产经纪人协会，雅各布可能会通过道德程序求助. 让我用几个可能的场景来解释:
房地产经纪人道德规范实务标准15-2说:
[房地产经纪人]有义务避免作出虚假或 对其他房地产专业人士及其业务的误导性陈述 他们的商业行为包括不知情或不计后果的义务 刊登、重复、转送或再版虚假或误导性声明 被别人. 此项义务适用于虚假或误导性陈述 亲自、书面、技术手段重复的(e.g.，互联网)，或者 以任何其他方式. (1月1日通过，1月12日修正)
以雅各布斯为例，如果公开赛经纪人知道 买家和经纪人合作，而公开经纪人做了虚假陈述 关于买方代理，例如，“你最好让我写 一个提议，因为和你合作的那个经纪人已经被起诉好几次了 他以前的客户所写的文章，"或者编造一些其他贬损，虚假或 误导性的言论. 有理由提出道德投诉 实践标准15-2.
选择# 4
实践标准16-9说，
Realtors®，在进入一个 代表协议，有肯定义务使之合理 努力确定前景是否受制于当前，有效 独家协议提供同类房地产服务. (修改 1/04)
实践标准16-13接着说，
之前提供实质性的 向潜在客户提供的服务(如撰写购买要约或提交CMA)， Realtors®应询问潜在客户是否为任何排他性的一方 表示协议. Realtors®不应故意提供实质性的 与预期交易有关的服务，服务对象是 排他性代理协议，但经潜在客户同意的除外。 独家代表或受潜在客户指导. (采用1/93, 修改1/04)
这意味着，开放代理在本标准下有义务 练习:
(1)询问买方是否有可能成为买方独家代理 他们可能与另一个代理人签订了协议，并且
(2)不与受合同约束的潜在客户进行业务往来 独家代理协议的条款除外 两个例外.
选择# 5
我们每个人都经历过这种事! 我知道这很糟糕，但还是去死吧 起来，改天再打吧!
我的建议
为你们所有的代理商尤其是在紧俏的市场工作 库存很低，你的买家属于1st time 购房者的价格范围，他们的融资很有挑战性，比如FHA. 你的买家签了独家买家吗 在向他们承诺之前签订代理协议. 对他们要开诚布公 为什么.
这是保护你的利益不受损害的唯一方法 这是我们在这个视频中讨论过的情况.
结论
这就是今天视频的全部内容. 如果你有 对今天的话题有任何问题或评论，请在下方留言. 如果你遇到了情况， 你想让我发表意见，或者你对一个视频主题有建议，请联系我 电子邮件:paul@Randall学校.com
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如何
成为内布拉斯加州的房地产经纪人
http://youtu.be/vdV7lsBfVKA
内布拉斯加州 房地产代理-内布拉斯加州继续教育要求 http://youtu.是/ 34 jnqfcqqsu
联系 信息:
学校
导演:保罗Vojchehoske
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橡树街11036号
奥马哈市东北68144
电话:(402)333 - 3004
电子邮件: info@Randall学校.com
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